QUELLES SONT LES ERREURS À ÉVITER LORSQUE L’ON DÉBUTE DANS L’INVESTISSEMENT LOCATIF ?

L’immobilier locatif est une excellente solution pour bâtir un patrimoine, préparer sa retraite et développer des sources de revenus alternatifs. Mais certaines erreurs de débutant sont toutefois à éviter si on ne veut pas voir son investissement tourner à la désillusion…Négliger les fondamentauxPrendre la décision d’acheter un bien immobilier pour le louer nécessite la prise en compte de nombreux critères de choix. Attention à bien garder en tête les points critiques et ne pas laisser des paramètres secondaires dicter votre choix. La qualité du bien, son emplacement et son attractivité locative sont des critères primordiaux. Une ristourne fiscale ou une jolie mise en valeur du bien ne doivent pas vous faire oublier l’essentiel : il vous faut avant tout un logement que vous n’aurez aucun problème à louer !Payer trop cherCependant attention au prix d’acquisition ! Un bon investissement se fait d’abord à l’achat. La rentabilité de votre investissement dépend certes du montant du loyer mais surtout du prix que vous avez payé pour le bien. Soyez donc patient, mais en recherche active, dans le but de dénicher la bonne opportunité.Ne pas calculer son investissementAttention à ne pas vous arrêter au discours de votre agent immobilier ou aux descriptifs des petites annonces qui vous prédisent des rendements assurés de 5 ou 6% ! Un chiffre annoncé de cette manière ne signifie pas grand-chose : s’agit-il d’un rendement brut ou d’un rendement net après impôts ? Vous devez faire les estimations complètes de votre investissement par vous-même, en essayant d’être le plus exhaustif possible côté dépenses et en intégrant votre situation fiscale. C’est la seule manière de juger de l’intérêt d’un bien à acheter.Penser devenir riche rapidementL’investissement immobilier est un investissement long terme, bien souvent réalisé à crédit, ce qui signifie que vous commencerez à gagner réellement de l’argent que dans de nombreuses années…la persévérance et la patience sont est de mise dans l’immobilier, mais dans 20 ans, vous ne le regretterez pas.Fixer un montant de loyer trop élevéBien souvent l’idée première après un achat est de rénover le bien dans le but d’augmenter le prix du loyer qui était pratiqué auparavant. Mais attention aux effets négatifs, un loyer au-dessus de la moyenne de ceux du quartier a souvent pour conséquence un turnover plus important des locataires et une probabilité plus forte de vacances locatives. Hors tout cela coûte très cher et impacte sévèrement la rentabilité. Il est donc préférable de se renseigner sur le loyer pratiqué dans le voisinage pour des biens équivalents et d’appliquer un loyer identique voir légèrement inférieur de manière à avoir un taux d’occupation du logement à 100%, avec des locataires qui resteront le plus longtemps possible. Alors pensez a fixer le bon montant de loyer !Ne pas rédiger un contrat en bon et due formeEn gestion locative, il ne faut rien négliger, surtout la rédaction du contrat de bail qui doit couvrir tous les points importants. En cas de problème avec le locataire, vous aurez une trace écrite, signée de sa main. Tout accord verbal est à bannir. Lisez nos conseils sur comment rédiger un bail de location vide et un bail de meublée.Ne pas gérer son investissement comme une véritable entrepriseSe lancer dans l’investissement locatif devrait être assimilé à être responsable d’une petite entreprise, avec des recettes et des dépenses. Et vous devez donc le gérer comme tel : développer vos sources de revenus tout en minimisant les dépenses. Ne pas agir de manière passive donc, mais active et agile en étant par exemple impliqué dans votre syndic, en faisant évoluer si besoin votre mode de location (vide en meublé) ou en investissant à nouveau dans d’autres biens. Utilisez votre expérience acquise petit à petit pour développer votre patrimoine immobilier. Voici quelques questions pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.
Négliger les dépenses d’entretienSi vous souhaitez maintenir un haut niveau de recettes locatives sur des années, voir des dizaines d’années, il est impératif d’entretenir et de rénover régulièrement votre ou vos biens. C’est une condition indispensable pour conserver l’attractivité de votre logement. Et vous ne devez surtout pas sous-estimer les montants annuels nécessaires.