IMMOBILIER : INTERNET N’A PAS TUÉ LES AGENCES IMMOBILIÈRES !

Dans sa nouvelle étude intitulée « La distribution immobilière face à l’internet – Transition numérique et nouveaux business models », l'institut d'études sectorielles Xerfi brosse un portrait contrasté du marché de l'immobilier.

Les agences immobilières traditionnelles malmenées par la crise sont loin d'avoir dit leur dernier mot ! C'est du moins ce qu'attestent les experts du cabinet d'études sectorielles Xerfi dans leur nouvelle enquête publiée mi-mai. Ceci étant, tout n'est pas gagné : « Face au numérique, les agences immobilières doivent envisager un saut créatif ».


Un bilan globalement positif

Avec l'avènement d'internet et le développement exponentiel des sites d'annonces entre particuliers bon nombre d'observateurs imaginaient déjà le pire pour les agences immobilières classiques. Et que nenni ! « Annoncée par certains, la menace de la désintermédiation du marché immobilier s’est en fait révélée illusoire ». Clairement, Internet n'a pas tué les agences immobilières ! « Non seulement, les agents immobiliers n’ont pas été rayés de la carte mais leur part de marché a augmenté ces quinze dernières années (68% des transactions totales) ». Comment expliquer cette hausse dans un contexte de concurrence exacerbée par le net ?

En fait selon Xerfi, « si la profession s’est maintenue, c’est tout simplement car les transactions immobilières ont besoin, dans la plupart des cas, d’un médiateur de confiance pour se concrétiser. » Le bilan de ces dernières années est donc globalement positif, « pour autant, les agences immobilières doivent se montrer vigilantes » prévient Xerfi. Dans un monde en mouvement, les agences immobilières doivent innover sans cesse sous peine de se laisser distancer par les nouveaux entrants. Cela est d'autant plus vrai que la croissance est loin d'être revenue à son top niveau.


Retour « à la normale » anticipé

Après une décennie « en or » selon Xerfi, le marché de l'immobilier sort doucement de la crise un peu groggy. « Avec un marché immobilier stagnant, des évolutions réglementaires (loi Alur) défavorables et un durcissement de l’intensité concurrentielle, les cinq prochains exercices seront dans la continuité de 2012-2013 sur le plan de la croissance et des résultats. »

Autrement dit insiste Xerfi, les agences immobilières ont mangé leur pain blanc. Dans le détail, Xerfi prévoit un chiffre d’affaires global des agences immobilières à 9,5 milliards d’euros en 2015 (contre 10 milliards d’euros en 2011). « Et le retour de la croissance de 2016 à 2020 sera tout relatif, avec des progressions de 1% à 2% par an ». Pas de quoi afficher un grand sourire, mais Xerfi l'affirme, « l’avenir du secteur se présente plus sous la forme d’un retour à la normale, après une décennie en or, que sous celle d’une crise. » Le bout du tunnel est donc bien annoncé mais avec des pincettes. « Alors que 4.000 agences ont déjà disparu depuis 2008, d’après nos calculs, l’écrémage devrait persister ».

Un écosystème en mouvement
De façon paradoxale, le marché de l'immobilier est solide et fragile à la fois. Solide puisque nécessaire et faisant partie intégrante de la vie de chacun au quotidien : Nous aurons toujours besoin d'acheter et de vendre, de louer des biens immobiliers. Toutefois, le secteur en perpétuel mouvement est fragile du fait justement de ce perpétuel mouvement qui demande un effort permanent d'adaptation. « Jusqu’ici, la bonne tenue relative du marché immobilier a minimisé l’impact d’internet » constate Xerfi. « De la même façon, la montée en puissance des réseaux mandataires a été indolore. Idem pour la nouvelle vague de start-up de l’immobilier passée presque inaperçue. » Mais demain, de nouveaux formats ne viendront-ils pas bouleverser la donne ?

A cette question, les experts Xerfi apportent une réponse prudente. Les mouvements de ces dernières années « préfigurent des changements majeurs. Les comparateurs d’agences (MeilleursAgents, CompareAgences), les sites immobiliers d’open data (Home’n’go, Kelquartier) et la nouvelle génération de « cybermédiaires, dont Airbnb est un exemple frappant, s’attaquent tous aux positions acquises des distributeurs immobiliers traditionnels. »

La concurrence pourrait donc encore monter d'un cran : « internet transforme lentement mais sûrement l’écosystème immobilier, favorise l’éclosion des nouveaux concepts de distribution (réseaux mandataires, agences de niche) et accélère l’innovation. Dans un tel contexte, l’avènement de nouveaux modèles d’intermédiation et les attaques des modèles de rémunération des agences sont des certitudes. » Peu réjouissant ? Certes ! Mais pour les agences regroupées en réseau, la pilule sera sans doute moins difficile à avaler !

Un « saut créatif » indispensable
Internet fait inexorablement bouger les limites tendues du secteur de l'immobilier. Preuve en est sur le marché des annonces classées ! En 2013, les sites spécialisés d'annonces classées ont généré un chiffre d’affaires de 240 millions d’euros selon les estimations Xerfi, soit l’équivalent d’un réseau de 500 agences physiques !
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