COMMENT SE LANCER DANS UN INVESTISSEMENT LOCATIF ?

Quel rendement locatif viser ?Avec des taux d’intérêts bas, toujours inférieurs à 2%, il est utile de ventiler le financement de son acquisition à vocation locative avec un apport de 20 à 30 %. Ainsi, le financement du prêt se fera par le montant des loyers. Un montage In fine est également une solution efficace. Ainsi, sur des grandes villes nous pouvons aller chercher des rendements autour de 3 à 4% sur l’immobilier d’habitation et 6 à 9% sur l’immobilier commercial. En grande banlieue ou en province, il faut favoriser des lieux prisés pour des raisons universitaires, ou des accès proches des transports en commun. Ces biens peuvent dégager des rendements très performants allant de 4 à 7%. L’acquisition d’un immeuble de rapport peut générer encore un peu plus !Comment calculer le rendement locatif ?Deux approches sont à analyser : D’une façon immédiate, nous regardons le rendement locatif brut, il suffit de prendre le montant des loyers annuels et de les diviser par le taux de rendement souhaité pour voir si le prix est justifié ou acceptable. Si on dispose d’un prix de présentation du bien ciblé, il suffit de le multiplier par le taux brut souhaité pour voir si l’opération est de prime abord séduisante.
Pour finaliser l’analyse, dans un second temps pour calculer le rendement net, il faut ventiler les coûts d’exploitation du bien visé. Donc du loyer potentiel ou fixé, il faut déduire les charges de copropriété, la taxe foncière, les impôts fonciers, la CSG CRDS, les frais de notaire à l’acquisition en les lissant sur 7 à 10 ans selon son exigence et une provision également étalée sur 7 à 10 ans pour travaux exceptionnels.Quels sont les accélérateurs du rendement locatif ?Un bon emplacement est toujours à privilégier, ensuite il faut parfois un peu jouer et oser des lieux qui devraient avoir du potentiel ou pour lesquels il existe des projets forts à court et moyen terme, exemple autour de l’une des 68 futures gares du Grands Paris. Dans ce contexte, l’effort se fait au début mais l’optimisation s’obtient à terme.