« LE MODÈLE ÉCONOMIQUE DE L'IMMOBILIER EST AU BORD DE LA RUPTURE »

Le Point : Quelle est la part de leur budget que les ménages consacrent à l'immobilier ?
Robin Rivaton : Vingt-six pour cent, ce qui fait de nous le quatrième pays de l'Union européenne où l'effort est le plus important après le Danemark, la Finlande et le Royaume-Uni. Alors que le poids de nombreux biens et services diminue dans le budget des ménages, pensons aux équipements électroniques par exemple, l'immobilier continue de croître. Il ne représentait que 23 % du budget des ménages en 1995. Comme le secteur ne génère pas ou peu de gains de productivité, les prix des biens et services associés ne baissent pas. Il en résulte une taille toujours plus importante dans les économies les plus développées. Aujourd'hui, l'immobilier, construction plus services, représente un poids assez similaire à travers toutes les économies développées.


L'immobilier ne souffre-t-il pas avant tout d'un excès de réglementations ?
La réglementation doit évidemment accompagner ce mouvement, car, aujourd'hui, elle est plutôt un frein à l'innovation, même s'il ne faut pas négliger l'amélioration qu'elle a engendrée de la qualité des bâtiments et de leurs performances énergétiques ou phoniques. Les normes utiles lors de leur adoption pour protéger le consommateur ont fini par se retourner contre lui en limitant la concurrence, l'adoption de nouvelles technologies et donc en maintenant les prix hauts. J'écarte volontairement la question du foncier de cette équation. Je pense que l'État doit sur ce sujet-là jouer un rôle très important.

Que peut-on faire pour inverser la tendance ?
Les premiers éléments d'un retournement de cette tendance inflationniste se mettent en place. D'abord les demandes des consommateurs évoluent, et ils obligent les acteurs en place à innover. Ensuite de nouveaux acteurs arrivent dans le secteur en utilisant des technologies nouvelles susceptibles de bouleverser les positions acquises. On va passer de l'immobilier cyclique, où les acteurs disparaissaient en creux de cycle lorsqu'ils payaient leurs mauvais choix en haut de cycle, à un marché où la concurrence sera accrue, indépendamment du cycle. Ces nouveaux arrivants savent par exemple capter la donnée et l'utiliser pour réduire le gaspillage, mieux faire coïncider l'offre et la demande, automatiser des tâches autrefois fortement consommatrices de ressources humaines. Enfin, ces acteurs ont de plus en plus la confiance des investisseurs qui viennent valider l'idée que le secteur est mûr pour changer. Vous connaissez WeWork ou Airbnb, respectivement valorisés 30 et 20 milliards de dollars, mais les GAFA regardent le secteur avec attention. Facebook offre déjà la possibilité de louer ou d'acheter un bien immobilier entre particuliers sur sa plateforme de transaction.

Est-ce que cela veut dire que les nombreux acteurs et intermédiaires du secteur de l'immobilier vont être « ubérisés » ?
Soyons très clairs, il n'y aura pas de tsunami dans le secteur immobilier qui va tout d'un coup menacer les près de deux millions de Français qui y travaillent. Mais des déplacements de valeur pourraient avoir des conséquences importantes sur le plan social et fiscal à moyen terme. La numérisation du secteur aboutit à deux effets, d'une part la valeur devient mobile et n'est donc plus directement liée à la proximité du bien immobilier, d'autre part la valeur se concentre dans les mains des plus gros acteurs qui génèrent des économies d'échelle. Si ce phénomène ne va pas se concrétiser immédiatement car le cycle du bien immobilier est encore long, de l'ordre de la dizaine d'années là où les biens électroniques ont une rotation cinq fois plus rapide, il est déjà enclenché. Dans ce contexte, rester passif en se disant que les clients nous ont toujours préférés parce que nous avons une antenne au coin de la rue n'est pas suffisant.